keyifli alışveriş. DEKOPAZAR
Konut
Kiracıyı zor günler bekliyor
      İki yıldır yükselen konut fiyatları ve dövizdeki son dalgalanma kiracıyı vuracak.
     
     Her yıl haziran ayının ortalarında başlayan kiralama sezonu, bu yıl hayli sancılı geçecek gibi görünüyor. Mortgage beklentisi ve beraberinde gelen yüksek fiyat artışları nedeniyle 'bekle gör' pozisyonuna geçen konut alıcısı kira talebini artırırken dövizde son bir haftadır yaşanan dalgalanma da kira fiyatlarında suni bir artışa sebep olacak.
     
     Gayrimenkul piyasasında 'kiralama sezonu'na az bir süre kala para piyasalarında yaşanan gelişmeler, kiracıların zor bir dönem geçireceğine işaret ediyor. Dövizdeki dalgalanmanın, yeni kiralanan yerlerin fiyatını yükseltmesi ve mevcut kiraların kontratları yenilenirken de yıllık artışa yol açması bekleniyor. Uzmanlar, artışların suni olacağı ve bir süre sonra rayiçlerin doğal seyrini bulacağını söylüyorlar ancak, kısa vadede kiralık piyasasında bir dalgalanmanın kaçınılmaz olacağını vurguluyorlar.
     
Kiralık talebi artacak
      Konutta 2005 yılında meydana gelen satış patlamasının bu yıl aynı hızla devam etmediğine dikkat çeken uzmanlar, aşırı yükselen konut fiyatları ve mortgage beklentisi nedeniyle konut alımını erteleyenlerin kiralama yoluna gittiğini belirtiyorlar. Bu durumun kiralık konuta telebi artıracağını belirten uzmanlar, taleple birlikte fiyatların da yukarı çıkacağını vurguluyorlar. Bazı uzmanlar ise kira talebi ve fiyatını artıracak olan gruba, 2001 krizinde İstanbul'u terk eden ancak geri dönmeyi planlayan kesimi de ekliyor. Ayrıca ekonomide yaşanan canlılık ve artan gelir de kira fiyatlarının artmasına yol açacak etkenler arasında gösteriliyor.
     
Yatırımlık konutlar kiraya veriliyor
      Geçen yıl satılan konutların içinde yatırım amacıyla alınmış çok sayıda konut bulunduğuna dikkat çeken uzmanlar, bu konutların bu yıl kiralandığını, ancak yatırımını kısa sürede geri döndürmek amacında olan yatırımcıların yüksek kira talebinde bulunduklarını söylüyor. Uzmanlara göre yüksek kira fiyatlarının bir nedeni de düşük seyreden enflasyon rakamlarını göz önüne alan ev sahiplerinin gelecek yıllarda yüksek artış yapamama endişesiyle evlerinin ilk kiralama bedelini yüksek tutma çabaları...
     
Kiralar enflasyonu üçe katladı
      Piyasa, zor geçecek olan kiralama sezonunun ilk işaretlerini ocak-nisan ayları arasında enflasyondan 3 kat fazla artan kira fiyatları ile vermişti. Türkiye İstatistik Kurumu'nun(TÜİK) Tüketici Fiyatları Endeksi'ni (TÜFE) hesaplarken esas aldığı Türkiye genelinde ortalama kira ücreti geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21.6 oranında artarak 301.13 YTL'ye ulaştı. Söz konusu dönemde enflasyon ise yüzde 8.83 olarak belirlendi. Buna göre konut kirasındaki yıllık artışın enflasyonun 12.77 puan üzerinde gerçekleştiği belirlendi.
     
     Geçen yılın nisan ayında Türkiye genelindeki ortalama kira 247.63 YTL düzeyinde bulunuyordu. Geçen yıl sonunda 284.02 YTL olarak hesaplanan Türkiye genelindeki ortalama konut kirası bu yılın ilk dört aylık döneminde ise yüzde 6.02 oranında arttı.
     İlk dört ayda enflasyondaki artış ise yüzde 2.6 olarak gerçekleşti. Konut kirasındaki artış enflasyonun 3.42 puan üzerinde gerçekleşti.
     
'Dolardaki artış kira oranlarına direkt yansıyacak'
      Onur Tokgöz (Kuzeybatı Worldwide Real Estate Services Gayrimenkul Danışmanı)
     Özellikle son yıllarda kiralamalar genel olarak YTL üzerinden yapılıyor. Bu nedenle son günlerde dövizde yaşanan dalgalanmanın kira kontratı devam eden kiracılar açısından bir olumsuzluğa yol açma ihtimali yok denecek kadar az. Ancak dolar veya euro ile yapılmış olanlar ve yeni kiralama yapacak olanlar için durum farklı. Çünkü dolardaki artış kira oranlarına direk yansıyacak.
     
Kirada hızlı dalgalanma
      Geçtiğimiz dönemde ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte konut kredilerindeki düşük oran ve uzun vade seçenekleri insanların gayrimenkul sektörüne yönelmelerine neden oldu. Özellikle satış değerlerinde geçen seneye oranla yüzde 30-40'larda artışlar gerçekleşti. Kiralamalarda ise satıştaki kadar hızlı bir dalgalanma yaşanıyor. Geçen yıl kira oranları normal artışlarının biraz üzerinde gerçekleşti. Ancak bu durum çok uzun süremeyecek. Özellikle mortgage'ın yasalaşmasıyla artışlar gerçekleşecek ama kira oranları normal artış seyrine devam edecek.
     
     Kiralar yüzde 15-20 artacak Orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri, kiralık konut arzında herhangi bir değişikliğe neden olmayacak. Kiracıların çoğu da bu gruba ait olduğu için kiralık konuttaki arz talep oranı dengeli olacak. Bununla birlikte İstanbul genelinde yıllık ortalama kira artışının enflasyonun da üzerinde gerçekleşerek yüzde 15-20 civarında olacağını tahmin ediyorum.
     
'Suni kira artışları yaşanacak'
      Başak Soner (Turyap Yönetim Kurulu Üyesi)
     Kira fiyatlarının son bir haftadır dövizde meydana gelen dalgalanmalardan etkileneceği kesin. 2001 yılında yaşanan develüasyonda da özellikle döviz bazında kiralama yapanlar ani bir şok yaşamış ve kiralarını ödeyemez hale gelmişlerdi. Çok sayıda ofis ve konut bu nedenle boşalmış, tekrar aynı fiyatlara kiralanamamış, fiyatlar TL bazında artsa da döviz bazında düşmüştü. Dövizdeki bu yükseliş devam ederse yine benzeri gelişmeler yaşanabilir. Bununla birlikte YTL bazında kiralanan gayrimenkullerde de bir miktar suni artışın yaşanacağı kesin. Ama bu artışlar geçici olacak.
     
Kiralık konut az, kiracı fazla
      Uzun vadeli ipotekli konut kredilerinin manşetlerden inmediği ve 'kiracılık tarihe karışıyor' sözleriyle mortgage ve kira öder gibi konut sahibi olma hayalleri ile kira konusu gündemden düşmesine rağmen hala kiralık konut sayısının az, kiracının çok olduğu bir piyasaya mevcut.
     
Satış fiyatı, kirayı da yükseltir
      2006 yılında ekonominin yüzde 3'ün üstünde büyüyeceği tahmin ediliyor. İnsanlar gelirleri artınca ev almak istiyorlar. Son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep arzdan canlı. Fiyatı yükselen bir mülkün kirasının da yükselmesi gerekir. Ancak kiralar her zaman konut fiyatlarıyla beraber artmaz. Kiraların artabilmesi için gelir de yükselmelidir. Önümüzdeki yıl milli gelir artacağına göre kiralar da yükselecektir.
     
Dolar bazında 25 artış olacak
      Önümüzdeki yıl kiraların daha az artacağını, konuta talebin ise yine yoğun olacağını, dolar bazında fiyatların yüzde 10-25 artacağını tahmin ediyorum. Kentlerin köşelerinde emlak fiyatları yüzde 10-15 artarken, kentin belli bölgelerinde yüzde 25'e varan artışlar olabilir.
     
     Geçim kaynağı kira olan mal sahipleri, serbest piyasa ekonomisine ters düşen kira sınırlamasını onaylamıyor. Kirada, fiyat serbestisine getirilen kısıtlamanın dengeleri bozacağı ve üstelik demokratik anlayışa da sığmayacağı söyleniyor. Kiraların enflasyona (ÜFE) endekslenmesi, ev sahipleriyle kiracıları karşı karşıya getiriyor.
     
     Ülkemizde kiralar, her yıl açıklanan enflasyon oranının ortalama 15-20 puan üzerinde artış gösteriyor. 2005'te ise, 2004 yılı enflasyon oranının yüzde 25-30 üzerinde artış gerçekleşti.
     
'Bazı evlere değerinin üzerinde kira isteniyor'
      Ahmet Rauf Saatçi (Century 21 Genel Müdürü)
     Geçen yıl yatırım amaçlı ev satın alan pek çok kişi oldu. Şimdilerde yatırım amaçlı satın alınan evler kiraya veriliyor. Kiraya verilirken de yatırımı kısa sürede geri döndürmek düşünüldüğünden bazı evler değerinin üzerinde sunuluyor. Ayrıca, ev kiralanırken kiracı ile yapılan sözleşmede artışların TEFE-TÜFE oranlarına göre artırılacağı yer aldığından, kiraya veren kişi 'Enflasyon düşük ben bunu şimdi bu fiyata versem, kiracının gelecek yıl bu fiyatını yükseltemeyeceğim. En iyisi başlangıçta evi ben daha yukarıdan bir fiyatta kiralayabileyim ki TEFE-TÜFE benim kazancımı çok etkilemesin' diye düşünüyor.
     
'Ev fiyatları gereğinden fazla yükseldi'
      Geçtiğimiz dönem kira artışları yüzde 10-15 civarında bir artış gösterdi. Zaten ev satışları durdu. Çünkü ev fiyatları gereğinden fazla yükseldi. Bu sebeple şimdi alıcı bu dönemde ev almaktansa kiraya yöneliyor. 'En azından bir süre daha beklerim, mortgage ile ilgili her şey netleşince evimi satın alırım' diye düşünüyor.
     
     Kiraya telep, geçen yıla göre daha fazla. Bu talep muhtemelen daha da artacak. Çünkü ev fiyatları şu anda gerçek değerlerinin üzerinde seyrediyor. Alıcı, artık ev almaktansa bekleyip, ileriyi görme endişesinde. Geçen yıl projelere çok fazla talep oldu. Şu anda inşaat halinde olan birçok proje var. Projeler tamamlanıp, yeni evlere taşınmalar başladığında, ortaya ciddi bir portföy çıkacak. Bu durumda piyasa içerisinde yeniden bir dalgalanma olmasını bekliyoruz.
     
'Büyük fiyat artışları beklemiyoruz'
      Bunun dışında bu hafta itibarı ile dövizde yaşanan dalgalanmalarda, insanlar kiralama-satın alma konularında biraz tedirgin olacak. Genelde bu tip dalgalanmalarda bir sonraki adımın ne olacağı konusunda çok fazla ileriye dönük kesin bir bakış çizmek zor olduğundan, herkes bu tip dönemlerde belli bir süre beklemeyi tercih eder. Satın alma zaten yavaş gidiyor, o yine aynı durağanlıktan seyrine devam eder. Kiralama ise, satın almadan daha zorunlu bir hareket olduğundan belli bir seyrinde devam eder ama asıl değişimleri biz projelerin tamamlandığı dönemlerde bekliyoruz. Kiralama ile ilgili büyük fiyat artışları beklemiyoruz. Tam aksine kiralama ile ilgili fiyatlar daha kısa sürede dinginliğe kavuşacaktır.
     
'Kirada enflasyon üzerinde artış talep ediliyor'
      Barbaros Nasün (Barnas Gayrimenkul Genel Müdürü)
     2006 yılında fiyat artışlarında bir oran tahmini yapmak çok zor fakat artışın enflasyon oranları ile bağlantılı olmayacağını şimdiden söyleyebiliriz.
     
     İstanbul Ticaret Odası'nın verilerine göre TÜFE yıllık değişim 10.75, TÜFE yıllık ortalama değişim 10.03 TEFE yıllık değişim yüzde 5, TEFE yıllık ortalama değişim yüzde 5.14 iken kira kontratlarının yenilenmesinde genelde yüzde 10 ila yüzde 50 arası artırım talepleri söz konusu oluyor. Bundan sonraki süreçte kiralarda artışın ekonomideki canlanmaya paralel olarak devam edeceğini düşünüyoruz.
     
     Bu yılki kira arz ve talep dengesi, özellikle ekonomik canlanmanın yaşandığı bölgelerde talep ağırlıklı olacak gibi görünüyor. Bunun en önemli sebebi ise kriz zamanında şehri terk eden insanların iş fırsatı olan yerlere tekrar geri dönmesi ve bunun yarattığı talep. Ya da 2005 senesinde canlanan piyasada, 2001 krizinin yarasını sarıp, ekonomik standartlarını yükselten insanların yeni yerlere taşınması da fiyatları etkiliyor.
     
'Dalgalanma genel trendi etkilemez'
      Cuma günü ve haftanın ilk günü yaşanan döviz hareketlenmesinin genel trendi etkileyeceğini düşünmüyorum. Ancak bunun kira fiyatlarına etkisini hiper dengelerin kurulması ile hep beraber göreceğiz. Son yıllarda dünyada ciddi bir para bolluğu yaşanıyor. Amerikan Merkez Bankası ve Japonya'nın faiz artırımı ile dünyada para yavaş yavaş tekrar belli yerlere kanalize olmaya başladı. Bu da yatırım araçlarında yeni dengelerin kurulacağının işaretçisi. Türkiye'de gayrimenkul hala birçok ülkeye göre ucuz.
     
     Gayrimenkulde yükselişin daha dengeli, sert hareketlerden uzak ve yükseliş yönünde olacağını, bundan dolayı uygun fiyatlı gayrimenkullerin satın alınmasının yatırımcılara orta ve uzun vadede kazanç sağlayacağını söyleyebiliriz.
     
'Mevsim normallerinin dışında bir artış olmaz'
      Özlem Medin (Reha Medin Emlak Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı)
     Uluslararası ekonomik (petrol-altın-döviz) gelişmelere bağlı olarak, bugünlerde meydana gelen dalgalanmaların bir müddet sonra petrol ve altın fiyatlarının dengeye oturacağını, dövizde ise doların inişte, euronun da biraz daha yükseleceğini düşünüyor, bunun sonucu olarak da dövizde yaşanan bu geçici dönemin emlak piyasasında pek etkili olmayacağını sanıyorum.
     
     Son zamanlardaki emlakta arzın yükselişi, talebin ise durağan olması, önümüzdeki günlerde mortgage yasasının yürürlüğe girmesiyle yaz başından itibaren talebin de yükselişe geçeceği verileriyle söylüyorum. Arz ve talebin dengelenmesiyle fiyatların da dengeye geleceğini düşünüyorum. Gayrimenkul alım-satımlarının yanı sıra, aynı şekilde yazın gelmesiyle konut kiralama miktarlarında mevsim normalleri dışında bir artış olacağını düşünmüyorum. Döviz bazlı kiralamalarda da dövizdeki artışın geçici olacağını düşünürsek, fiyatlarda anormal bir değişiklik yaşanacağını sanmıyorum.
     
'Kirada somut düzenleme şart'
      Fuat Engin (Tüketici Bilincini Geliştirme Derneği Başkanı)
     Ülkemizde enflasyon hesaplamalarının önemli kalemlerinden biri olan kira artışları konusunda, hükümetin düzenlemeler yapacağı konusu sık sık gündeme gelmesine karşın, herhangi bir somut adım atılamıyor. Ortalama yüzde 21.6 oranında ortaya çıkan kira artışları, yüzde 8.83 oranında açıklanan enflasyonun çok üzerinde, 2,5 kat gibi bir artışla ortaya çıkarak kiracıları mağdur ediyor.
     
     Yeni kiralamalar sırasında, ülkemizdeki ekonomik göstergelere, açıklanan verilere aykırı olarak yapay gerekçelerle yüksek orandaki taleplerle, kiralar yüksek tutulurken, kira artış dönemlerinde de yapay gerekçelerle kiracılar üzerinde baskı yaratılıyor. Ev sahiplerinin artış gerekçeleri değişik dönemlerde değişik şekillerde karşımıza çıkıyor. Son yıllarda emlak vergilerinde devletin yüksek oranlar uyguladığı iddiası, en yaygın gerekçeler arasında yer alıyor.
     
'Maaş artışı ortalama yüzde 5'
      Yüksek kira artışları konusu, gerek enflasyon üzerindeki etkisi açısından, gerekse kiracıların bütçeleri açısından değerlendirilerek gereken düzenlemeler artık zaman geçirilmeden gündeme alınmalı ve uygulamaya konulmalı. Aksi durumda yıllık ortalama yüzde 5 zam alan milyonlarca çalışan tüketicinin, fahiş kira artışları karşısında durumunu düşünmek bile istemiyorum.
     
     2006 yılı itibariyle, 301.13 YTL olan ortalama konut kirasını, çalışanların ortalama maaşlarıyla oranlayacak olursak durumun ciddiyetini daha da net görebilir ve değerlendirebiliriz.
     
'Kiradan kaçarken doluya tutulmayın'
      Yüksek kiralar ile fahiş orandaki artışların yaşandığı bu dönemde, kiracıların işi çok zor. Bir yanda dar bütçelerle yürütülmeye çalışılan ev ekonomileri, diğer yanda ev edinebilme hayalleri... Tabii ki koşullarını biraz da zorlayarak düşük konut kredileriyle ev sahibi olmayı hedeflemek mantıklı gibi görünse de, tüketicinin dikkat etmesi gereken konu, mağduriyetlere yol açmayacak koşullarda ev sahibi olmaya adım atmaları.
     
     Hükümetler sosyal devlet olmanın gereğini yerine getirerek, tüketicinin temel gereksinimlerinin karşılanması haklarından biri olan barınma hakkının adil ve yaygın kullanımı için gerekli önlemleri almalıdır.
     
'Kira artış oranını mutlaka kontrata ekleyin'
      Kiralama işlemleri yapılarken dikkat edilmesi gereken konuların başında, mutlaka iyi bir araştırma yapılması geliyor. Tüketici yasasının temel mantığı olan 'tüketici ihtiyacını doğru saptayacak, araştıracak -kıyaslayacak ve doğru kararı verecek' anlayış mutlaka uygulanmalı. Yapılacak kira kontratı incelenmeli, özellikle evde bulunan eksiklikler iyi saptanmalı ve kayda geçirilmeli, kiraların nereye ve hangi tarihte ödeneceği kontrata yazdırılmalı, depozito veriliyorsa kontrata mutlaka yazılmalı, özellikle ilk yıla ilişkin kira artış oranı kesinlikle belirtilmeli ve bu oranın enflasyon oranıyla doğru orantılı olmasına dikkat edilmeli.
     
'Bu nasıl sosyal devlet anlayışı?'
      Firdevs Köroğlu (Tüketiciyi Koruma Derneği Genel Sekreteri)
     Daha önce Tüketici Yasası içinde yer alan kira konusu daha sonra bu yasadan çıkartıldı. Tüketici Yasası içinde yer aldığı dönemde kapsamlı araştırmalarımızın olduğu kira konusunda maalesef son dönemde hazırlanmış bir araştırmamız ya da çalışmamız yok. Ama biz devletin 'sosyal devlet' ilkesi gereği dar gelirliler için sosyal konut üretmesi gerektiğini düşünüyoruz. Mortgage her ne kadar düşük gelirli için ev sahibi olma yolu olarak gösterilse de en düşük kredi taksidi 1000 YTL olacak. Bu sistemle dar gelirlinin ev sahibi olması imkansız. Mortgage yine rant çevrelerinin işine yarayacak. Yani bu durumda Türkiye'nin yüzde 60'ı kirada oturmaya devam edecek.
     
     Bunların birçoğu işçi ve memur onların da maaşı ortada. Devlet enflasyonun altında, yüzde 5'lik bir maaş zammı yapıyor ama enflasyonun 3 katı gerçekleşen kira artışlarına dur demiyor. Bu nasıl sosyal devlet anlayışı? Açıkçası biz bunu anlamıyoruz.
     
Kaynak: milliyet.com.tr
Google
Google



Reklam vermek için...